华人研究 | 工程未经竣工验收合格“擅自使用”的法律后果

实践中，因工期严重逾期或形成合同僵局，建设单位往往会迫不得已在尚未办理竣工验收手续的情况下提前使用建筑物，对于工程未经竣工验收合格“擅自使用”的法律后果，本期结合司法判例作出如下简要分析。

一、根据法律规定，建筑物必须经竣工验收才能投入使用

（一）《中华人民共和国建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

（二）《建设工程质量管理条例》第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。......建设工程经验收合格的，方可交付使用。

二、“擅自使用”的认定标准？

（一）一般情况下，未经竣工验收合格，提前投入使用均构成法律意义上的“擅自使用”。

（二）在极少数，基于公共利益或为避免更大损失的情况下，部分裁判观点认为此种情况下不属于“擅自使用”。不产生“擅自使用”的法律拟制效果。

参考案例：

（1）（2016）最高法民申25号：（一）关于天思公司支付剩余工程款的条件是否成就的问题。本院认为，第二，根据2008年4月22日天津市和平区建设管理委员会向天思公司发出的津和建（2008）126号《关于保证永进里回迁居民按期入住的函》载明的内容，天思公司组织业主入住系依据和平区建设管理委员会的要求，并非天思公司在双方存在争议的情况下擅自所为，不符合最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第三项“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”规定的情形，故中建六局认为2008年4月天思公司擅自组织业主入住应视为工程已经竣工合格的主张不能成立。

（2）辽宁省高级人民法院(2014)辽审一民申字第1299号：关于东北电业管理局烟塔工程公司主张“国惠环保新能源有限公司已将标的工程接收并使用，就丧失了以质量不符合约定标准来主张权利的权利”一节。虽然《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”.......因国惠环保新能源有限公司从事的是对100余万平方米供热面积的燃煤及其他供热服务，在烟囱工程结束并交付使用时已是10月末，按照受诉法院所在地区供暖习惯，每年11月份初供暖公司即将开始对供热户提供供热服务。为确保人民群众的利益不受侵害，保障冬季及时供暖，维护社会和谐、稳定，国惠环保新能源有限公司对尚未验收且存在质量问题的标的烟囱进行必要使用于理可通，国惠环保新能源有限公司并非主观上积极、主动、故意为之，而是客观上被迫使用，不属于擅自使用的情形。而且该条司法解释并未将承建方的责任完全免除，而是仍然明确了承建方应承担民事责任。

（3）（2016）新27民终450号：本院认为......2、关于工程修复费用山东美达公司应否承担的问题。2013年8月以后，山东美达公司撤离施工现场，再未对涉案工程进行施工或办理相关交工手续，直至2015年5月15日长达近两年时间，属严重违约行为。阿拉山口正裕公司为减少损失，开始使用该工程，不属于擅自使用。一审法院对工程质量进行了鉴定，鉴定程序合法，鉴定结论应当采信，山东美达公司以阿拉山口正裕公司擅自使用涉案工程为由主张不应对工程质量鉴定的理由，本院不予采纳。经鉴定，产生修复费用129720元，系因山东美达公司施工工程质量不合格造成，应由其承担责任，应将该部分款项从欠付的工程款中扣除。

三、“擅自使用”的法律后果

（一）未经竣工验收，擅自使用后，对于已使用的部分，除地基基础工程和主体结构质量承担民事责任外，发包人不得再以质量瑕疵主张有关权利。（《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十四条：建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任）。

（二）未经竣工验收，擅自使用后，法律拟制自“转移占有建设工程之日为竣工日期”。

（《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第九条：当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，人民法院应当分别按照以下情形予以认定：

（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；

（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；

（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。）

（三）未经竣工验收，擅自使用后，从“转移占有工程之日”起算质保期和缺陷责任期。

（四）施工单位有权按照“竣工验收合格”主张对应节点的工程款。

（五）发包人“擅自使用”建筑物，不免除施工单位配合办理竣工验收备案的义务。

参考案例：汕头中院2025年发布典型案例，一审：（2022）粤0512民初917号、二审：（2024）粤05民终1457号）：汕头市濠江区人民法院经审理认为，首先，发包人擅自使用未经竣工验收的建设工程，其法律后果是由发包人对其所使用部分工程承担质量风险责任，而非免除施工单位配合办理竣工验收及备案手续的义务。其次，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第二款、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定，竣工验收及办理工程竣工验收备案手续应当提交的文件中，部分文件需要施工单位签署或者提供，故作为施工单位的某建设公司在涉案建设工程竣工验收及备案过程中履行协助义务是客观需要。再次，案涉《建设工程施工合同》亦约定承包人应按法律规定和合同约定编制竣工资料，完成竣工资料立卷及归档，并按合同要求移交给发包人。综上，判决某建设公司配合办理办理竣工验收手续。某建设公司、某装备公司提起上诉。汕头市中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。

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律师介绍 ｜PROFILE

刘欣哲 律师，中级律师，法学学士，执业6年，专注建设工程、执行领域，案件办理经验丰富。曾为中建三局集团、中铁投资集团、合肥市排水办、安徽文志建材公司、安徽宇杰电力、安徽广泰沥青公司等多家建筑类企业提供法律服务。