华人研究 | 房地产开发公司类破产清算案件实务经验——如何发挥“府院联动”最大效能

2011年房产新政实施以来，受国家调控政策的影响，房地产企业进入破产程序的案件增多。由于房地产行业涉及面广、与人民群众的安居乐业、社会稳定密切相关，房地产企业的破产，均会引起社会的广泛关注。本所破产团队有着丰富的开发企业破产清算案件实务经验，本文以其中一例涉及问题最多、情形最复杂、耗时最长的破产清算案件为例，以实务经验探讨在开发企业破产清算案件中，当地政府及主管部门如何配合能够实现“府院联动”的最大效能。

案件背景介绍：该破产案件所涉的开发项目是2006年某市通过招商引资，引进外地集团公司作为投资方开发建设的大型房地产项目，该项目总用地面积近8万方，分多期开发建设，项目前期运转顺利，前几期已全部建成，入住居民约一万户，在市场上赢得了不错的口碑。2013年下半年，债务人开始利用资金杠杆分别在国内多地拿地运作，其中很多为基金、信托等高息贷款。2014年受国家政策调整、银行收紧贷款、某市场购买力下降等因素影响，该企业资金回笼及运转速度放缓，大量资金被用来还本付息，工程款及税款无法及时支付。2015年因工程款及税款拖欠问题，工地停工，货源供应不足，且账户被多方资金方控制，项目的运营出现问题，10月开始，账户开始被查封冻结。2016年春节后，开发的近30栋在建工程开始长期停工，涉及已购房业主近2000户、6000人，群众反映强烈，信访问题突出。期间，某市区委、区政府成立专门工作组，采取了协调银行贷款、经侦介入调查、查封企业资产、二次招商引资等措施。2016年11月实现了短期复工，但因企业资金及债务问题严重。2017年春节前后项目再次停工。在债务人破产前夕，资金缺口已达近十亿，总债务高达十几亿，而自估资产39789.1万元，面临诉讼约140个，且无力向近两千户业主交付预售房屋，面临全面烂尾。

2017年，某开发企业以不能清偿到期债务，且资产不能满足清偿全部债务为由向某市中院申请破产。某中院依据《中华人民共和国企业破产法》之规定，裁定受理某开发企业的破产清算申请，并经竞争程序指定本所担任某开发企业管理人。

本所接受指定后，依据《中华人民共和国企业破产法》之规定，为维护社会稳定及尽快解决开发五期工程停工问题，保障已购房业主和其他债权人的合法权益，管理人决定继续营业，并报经法院批准。债务人继续营业至今，已取得了阶段性成果。工程顺利进行，房屋销售同步进行，销售资金逐渐回款。该破产案件取得了良好的进展，即时挽救了近两千户购房业主面临烂尾楼的危局，顾全了公司全体债权人的利益，保障了公司员工的权益，有效维护了当地的稳定。

立足该案件相对成功的经验，笔者认为，在开发企业破产清算推进的过程中，要紧密结合房地产领域自身的特点，了解破产过程中相关利益主体的切实诉求，以法院为破产环节的核心，请求当地政府的理解和大力配合，才能创造破产案件应有的社会效应、法律效应和经济效应的有机统一。

一、房地产开发企业破产清算案件特点

1、债权结构复杂、法律关系错综。

房地产企业有别于普通企业，某种程序上具有公众公司的属性，故破产具有较强的社会性。债权人及利益相关方包括但不仅限于购房户、工程承包人、材料供应商、民间借贷债权人及金融机构等主体。各主体间法律关系错综复杂，既包括破产企业与购房户、购房户与按揭银行间、购房户与委托经营（售后返租）方等多种关系，也包括施工单位、实际施工人、材料供应商与破产企业、破产企业与员工间的关系，还包括破产企业与银行、民间借贷债权人及保证人之间的关系等。复杂法律关系产生诸多法律问题，如民间借贷后以房抵债的效力认定、售后返租委托经营合同效力的认定、抵押权范围的认定等。

2、债权金额高、审核甄别难。

房地产行业是资金密集性行业，由于近年国家的调控政策，房地产企业均深度涉足民间借贷，民间借贷债权占总债权比重高，某开发企业申报的一百多家非业主债权人中有17家系民间借贷，申报金额近十亿，占总申报债权的三分之一。房地产企业家族式的治理结构使股东人格与公司人格混同，股东或高管与公司之间资金往来频繁，数额巨大，如在本案中管理人代表公司起诉关联公司及公司高管等10位被告损害公司利益，涉案金额高达7个多亿。且部分企业财务管理混乱，账册记载不真实或不全，存在巨额资金体外循环的情形，给资产审计和债权审查带来难度。

3、各方诉求强烈，维稳压力畸重。

各类债权人或利益相关者诉求强烈，特别是消费性购房人、建设工程的民工、材料供应商及部分出借大量资金的民间借贷债权人等主体，因涉及民生或重大财产利益，易出现信访、闹访等群体性事件。部分债权人甚至利用网络、电视等媒体制造舆论压力。

4、刑民交叉，协调困难。

涉案企业的股东或高管多涉嫌集资类刑事犯罪。房地产企业破产，因涉及安全、民生问题，时间紧迫，无法如普通民事案件那样先刑后民，有时只能选择民刑并行或先民后刑。部分案件存在债务人公司股东或高管与个别债权人串通，虚报债权的情形，需要通过刑事侦查手段最大限度查明破产案件客观真实。在某开发企业破产清算过程中，涉及公司实际控制人挪用资金的刑事案件，该案件的侦办有可能实现大笔挪用资金的追回，对于目前正在进行的工程建设至关重要。

5、牵涉范围广，政府介入深。

房地产企业因其行业特性，从土地的招拍挂到规划审批、再到商品房的买卖、备案、登记，牵涉规划、住建、环保、国土、消防、人防、水电、财税等多个政府部门或公用事业单位。政府基于民生、安全、经济等问题的考量，在房地产企业爆发危机端倪前，一般选择提前介入，在行政处置不能的情况下，才考虑进入司法程序，这导致了行政前期介入与破产司法程序的衔接存在一定困难，如政府专项工作组在破产程序前的债权处置效力难以认定。在企业进入破产程序后，政府也并未完全退位于司法，一方面，各项破产事务的推进仍需要政府各部门的协助与配合，另一方面，政府出于地方经济、维稳等利益需要，也会对破产工作提出指示或建议。

一、政府的协助在房地产开发企业破产过程中至关重要。

1、政府须成立领导小组，重要案件须有指定的政府领导作为组长。

房地产企业破产是社会综合治理工作，政府和法院要各司其职，共同做好破产工作。法院是破产程序的主导者，政府是破产事件的协调者和风险处置的组织者。在房地产企业破产过程中，政府部门的配合和协调是案件顺利进行的“咽喉”，是整个案件最为重要的环节：一是政府要建立由相关部门领导组成的协调破产工作小组，支持配合法院的破产审判工作，对房地产企业破产引发的风险处置，如特殊的安全隐患、群体性信访，政府要积极妥善化解，支持法院依法审判。二是政府要利用政策资源方面的优势，特别是做好房地产项目转让的税收免征、相关证照转移等的配合、验收工作。三是对房地产项目这类资金密集型的行业，政府要发挥其招商引资的优势，积极提供合适的战略投资者的信息。四是政府、法院要通过联席会议的形式定期、不定期研究解决破产工作中遇到的问题，及时总结破产经验。

在某开发企业的破产过程中，某市市政府和区政府将这一案件作为本地区重点项目，组建“开发处置工作领导小组”，定期组织会议，听取管理人汇报阶段性工作难点，会议现场协调各政府职能部门配合破产工作，并在会后下发会议纪要，指导具体工作的落实。如因债务人破产前欠缴税费数额较大，在破产受理后该税款仅能作为债权申报待清算终结方能进行分配，某区税务局以尚未清缴税款为由拒绝债务人领取正式发票，直接影响到已售房屋的办证以及存量房源的出售，管理人多次沟通无效后将此事汇报给田区政府，经区市两级政府的沟通协调，问题最终顺利解决。诸如此类的问题均通过政府的有效协调得到了解决，若无政府积极的支持，本案件将寸步难行。

2、明确政府主管部门职责，理顺沟通协调机制。

依据前文所分析，房地产企业因其行业特性，牵涉规划、住建、环保、国土、消防、人防、水电、财税等多个政府部门或公用事业单位。房地产企业破产过程中绝大部分需要继续进行工程建设，但破产企业因员工离职、企业内部组织残缺难免出现证照遗失、材料不全、法人信息无法取得等各种各样的问题，无法像正常开发企业一样提供完整的申请材料。在这种情况下，如果主管部门严格按照工作规章予以办理，破产企业的大部分事项均无法办理。只有政府主管部门之间理顺沟通协调机制，针对破产企业的特殊情况，在符合法律法规的要求前提下提供变通的办理方式，问题企业才能顺利“破产”，不致出现久拖不破的社会隐患。

管理人在处理某开发企业破产案件时，几乎每一事项的办理都无法像正常开发企业一样提供完整资料，管理人数次沟通，提供破产详细材料寻求变通解决途径。尽管最终均得以办理，但期间层层上报耗时较长。拖沓了办案进程。

3、房地产破产案件多数需要来自政府的资金支持。

房地产企业破产后，复工是关键，而复工的关键是筹集资金。工程施工一旦恢复，购房户、施工人、材料商、甚至债权人的信心都会随之得到一定程度的恢复，地方政府、法院来自各方的压力也会得到一定程度的缓解。此外，部分企业还存在应急施工问题，否则，不能排除安全隐患。但房地产企业进入破产程序的原因在很大程度上是资金链断裂，进入破产程序后由于企业资信下降，融资的困难会进一步加大。具体原因有三：一是管理人理清账目，追回资产或撤销无偿转让、非正常交易和偏颇性清偿行为需要一定时间，部分需通过诉讼、执行等程序；二是房地产企业的主要资产为土地和在建楼盘，变现需通过评估、拍卖程序，耗时费力，且部分资产已被设定别除权或其他优先权，变现价款无法用于恢复施工；三是破产法虽然规定管理人可以借款，但司法实践中，管理人若向民间筹措资金，普通民众缺乏对管理人法律地位及信用情况的认知，出借资金量少，且利率问题需经债权人同意。若向金融机构贷款，一般管理人的主体资格也不被认同，且根据破产法的规定，管理人对诸如借款之类的事项要向法院和债权人会议或债权人委员会报告后才能决定，而此种紧急情况下，一般债委会还未成立，管理人只有向法院报告，法院将面临巨大压力。

某开发企业进入破产程序后，之所以能迅速组织工程复工，离不开政府的借款支持。管理人进驻债务人时，债务人银行账户被冻结，大部分为保证金账户解冻亦无法使用，无任何启动工程施工的资金。在这一艰难的困境下，区政府委托公司与管理人签订借款协议，并迅速出借资金，才保障了最短时间实现复工。工程的顺利建设，使得管理人得以通过销售剩余房源实现资金回笼，逐步实现自给自足的良性循环，并第一时间归还了借款。政府的借款在本案中犹如一剂“强心针”，令垂死楼盘焕发生机。

4、刑民并行，最大限度追回破产财产。

刑民并行，最大限度发现客观真实，追回破产财产、进行合理减债，维护债权人利益。管理人在处理某开发企业破产清算一案时，发现多笔债务涉及历史遗留、事实不清、账目混杂，甚至牵扯刑事犯罪。本着维护全体债权人利益的原则，管理人在债务人继续营业、保障在建工程顺利进行的同时，自查原高管挪用资金的案件线索，交由专业审计机构进行专项现金流审计：多次报案并积极联系区公安局经侦大队侦查刑事部分案件事实；配合公安部门多次赴外地会见嫌疑人，争取追回资金；同时，在法院提起民事诉讼，要求利益相关人返还挪用资金。

转载请注明文章来源

王婧洁律师，中共党员，中国政法大学法学硕士；兼具会计从业资格、证券从业资格；现任安徽省破产管理人协会资产处置业务研究委员会副主任委员、安徽省破产管理人协会清收业务研究委员会委员，华人所民事专业委员会委员、公司法专业委员会委员、破产与重组专业委员会委员、青年律师工作委员会委员。参与办理了数十起各领域企业破产案件，其中淮南民生置业有限公司破产清算案和池州市公共交通集团有限公司破产清算案入选合肥市法学会和合肥市破产管理人协会公布的“十大破产经典案例”表彰名单。

手机：18905604400

邮箱：252961273@qq.com